不動産投資の勉強28♪
今日は物件を手放したいという高齢のオーナーさんからの紹介で千葉、埼玉、神奈川の物件を調査！
純利回り10%以上の6物件あるとの事で
気合を入れて
行ったことも無いようなエリアだからしっかりと調べたいですね！
周辺にはユニオンさんが新築ワンルームを建築中でした。周辺には新しい建物もあったので需要は大きいのかも
ただ近隣の方がちょっと怖そうな方でした。
相模原の物件
近隣には賃貸アパート、マンションなどは無く戸建が多い印象でした。学校などは近くにあるようでした。
オーナーチェンジなので一度賃貸がつけば学校を卒業するまでは動きはないのかと思うと6年ほどはよっぽどの方が無ければ、大丈夫そう
同じく相模原市の物件
こちらは山林と境界はかなり曖昧な感じで木が屋根に繋がって雨樋から草が生えていました。
そして数年前に10人以上の老人が殺害された施設の近くでもありました。
埼玉県越谷市の物件
相模原市から越谷まで3時間・・・
あたりは真っ暗でしたがこちらも近隣のとの境界は越境したりされたりとのすごい状況でした。
近隣には大型の土地が空いていたので今後のマンションやショッピング施設などが建設されるというと土地値の価格には期待できそう。
ただ全面は私道なのでおそらく再建築も不可なんだろうと・・・
4物件を視察して本日は終了
実際に投資の観点から見たのは初ですが
図面ではわからないところや眼で見るのは大事だと実感した一日でした。
満腹率100%の物件。笑
回りきれなかった千葉の2件はまた現地視察に行ったらレポートします！
#不動産投資
#築古戸建
#埼玉県投資物件
#神奈川投資物件
#千葉投資物件
#純利回り10%以上
不動産投資の勉強27♪
おはようございます！
昨日は銀座シックスで打合せ（✳︎詳しくは不動産投資の勉強21♪を参照）
その後に中国人の社長さん（✳︎詳しく不動産投資の勉強5♪を参照）とランチでした。
ハロウィンの特大ケーキ付きでお腹が破裂しそうでした笑
色々と動き続けると良い事もあるもんですね！
まずは築古1件と思っていたのですが
高齢のオーナーさんが物件をまとめて手放したいとのことで、全部で6件を売りに出そうか考えているとの事でした。
それぞれ純利回りも10%を超えているので早速週末に物件を見に行こうと思います！
全て居住中でオーナーチェンジなので中は見れませんが埼玉、千葉、神奈川と小旅行になりそうです。
Ａプラン
法人の事業融資が使えれば全部
Ｂプラン
私の個人属性で融資が使えれば全部
Cプラン
Ａ，Ｂプランで借りれるだけ借り、残りをオーナーさんに直接の金消契約
Dプラン
自己資金で買える物件だけ購入
オーナーさんは30年商売をされて来ている方なので主要取引先のある銀行さんを紹介していただくことで銀行の審査も通りやすいのだとか！
まさに先日読んだ本の通り…。
不動産投資の勉強をし始めて約二ヶ月ほどになりますが、知識＋良い情報が入るレベルにようやくたどり着きました。
こんなに加速度を増して話が動くのに正直ドキドキしながら
まだまだこれからが本番ですが
週末を楽しみに色々とインフラなどを調べてみることにします！
#不動産投資
#空き家
#築古リノベーション
#再生戸建物件
#おすすめ融資
不動産投資の勉強26♪
今日は午前中から税理士さんと打合せ。
今月が決算のため抜け漏れが無いかを確認してたのですが、今後の金融機関への見せ方としてベストな形は何かについても教えていただきました。
現在、読書中の本に
物件自体も大事だけど、それ以外にも銀行さん、不動産業者さん、管理会社さんとのパートナーシップの大事さが載っていました！
私としては不動産業者、管理会社の繋がりはあるので銀行に対してのブランディングの大事さは目からウロコでした！
早速税理士さんの視点で決算書をつくる
ある程度の節税を行おうと思っていましたが今の利益の税率からすると、初年度からの黒字は銀行にとってもいい材料なので本当に必要な事以外はしない方が良いとのこと
そうする事で三期の黒字決算が無かったとしても事業融資などもおりることもあるのだとか
尚且つ特に必要がなくとも地銀や信金などは会社や個人などで少額の融資などを使っておくと良いようです。
本当に必要になった時、大型の融資を受けたい時などこの実績などがあると
この企業はすでに取引がある事、返済がきっちりとしているという事がプラスの評価になるのだとか。
むしろ一度利用すると金融機関からお話が来るのだとか・・・
三期は待たないとと思っていましたが
今できることや今後にしておいたほうがいいことなど勉強になりました！
不動産投資の勉強25♪
今日は海老好きの友人の誕生日で海老専門店に行ってきました！
天使の海老と最高峰の海老はとても美味でした。デザートまで海老のエキス入りとの拘り！
さて本日は本の出版記念セミナーと懇親会。
奈湖さんというOL大家さんのわかりやすい軌跡と細かな事務処理について
白井さんという家賃年収2億を稼がれるかたの
法人の計画や事業継承について
先日読んだ年収１億になる人の習慣という本にあったセミナーや懇親会はアリーナ席で受ける
という話を実践！
セミナーを一番前で受講し、懇親会ではスピーカーの真ん前に席取り。
やはりいいことばかりで自分の疑問だけでなく他の方の疑問解消の話題も聞ける事
その周りにも編集社の編集長や他の著者さんがいらっしゃったのですごくいい空気感でした。
コンサルティングも条件付きでいただけるとの事で感謝です。
まずは自分の将来設計と自分に合うスタイルを見つけることが重要なんだなと思いました。
お話であったのが自分が何才まで生きるか？
どんな資産を自分だけでなく後継者や子孫に残すか？
相続だけではなく事業継承の計画など
今まで考えたことのない長期プランも目から鱗でした。
物件の出口だけでなく自分の人生の出口
もこれからは意識においていきます！
不動産投資の勉強24♪
今日は初のスカイツリーに行ってきました！
展望デッキは350m
展望回廊はその上をいく450m
ただし展望回廊に行くには展望デッキの入場券だけではいけないみたいです！
展望デッキには2,060円
展望回廊には1,030円が別で必要なようです！
http://www.tokyo-skytree.jp/ticket/individual/
この写真の違いがわかる人は回廊までおススメです！
そして今日は相方の誕生日に天空のレストランで食事をしました。
料理、店員さんの接客が素晴らしかったです。
本題がおまけみたいになりますが
このスカイツリーの利回りを計算してみます笑
初期投資額は1430億円で開業5年目のキャッシュフローは81億円というデータが出ています。
キャッシュフローを初期投資額で割ると
81億円÷1430億円＝5.66%となります。税引き後で考えると48.6億円÷1430億円＝3.40%となります！
感動や思い出を抜きにすると
観光事業の事業計画の難しいさを学びます。
不動産投資の勉強23♪
久々の更新になってしまいましたが昨日参加したセミナーについて
空き家投資に興味が湧いた私は色々と探してこちらの著作さん兼、投資家さん
投資家の方達はよく本を出されているんだなと
１つの安心材料になるからなのかもしれませんね！
さて内容は先日聞いた空き家投資のお話と同じ・・・っというよりは先日、お話しを聞いた方が元々こちらの会社にいたのだとか！
世間は狭いですね。なぜ今は一緒ではないかというと方向性が合わなくなったとのことでした。
その辺りは個人情報にもなるのでそろそろ本題へ
具体的な内容は不動産投資の勉強21♪
を参考に
こちらは15年でキャッシュフロー30万を作る資産設計。約7軒の不動産オーナーですね！
簡易に申しますと、安く仕入れて安く貸す
世の中とは違う切り口で攻めていく
安く貸してるので、出て行くという発想を潰せるので長期の利用が見込めるのだとか！
相場感から5000円程安く出しています。
今まで約30軒ほど手がけた中で一件だけ客付けができなかったものがあるそうですがそれはオーナーさんが安い金額ではなく高くしてしまったから
こういった物件は少しでも儲けようとする心が邪魔をすると不動産投資でも負けてしまうのだなと学びです。
世の中と違う方向へ進むのであれば極端な思考が大事！！
空き家の情勢
2015年で約800万軒の空き家があるというデーターで今年は1000万軒を超えています
そして2030年3000万軒ほどになるのだとか
私としてはこれから加速して行く分野なのではと感じます！
ではなぜ空き家がこれほどにまで多くなるのか
日本は人口は減少しているが、世帯は多くなっているという事。
昔の大家族から核家化した事、その需要以上の住宅の供給がなされている事が大きな原因です。
日本はアメリカや海外に比べると新築大国
通常海外では中古が7,8割、新築が残りの2,3割を示すのに対して、日本は新築が7,8割、中古が2,3割完全に新築と中古の市場が逆転しているのだとか！
これは第二次世界対戦で日本の中心都市は焼け野原となり極度な住宅不足解消のための爆発的な供給増加
さらに住宅に対する住むという欲求が止まることはなく、良いところに住むという新築信仰が進んだのだとか。
その他、海外との違いは
新築ハウスメーカーの持つ圧倒的な信頼性
これは大量生産のなかから、CMで有名な芸能人を使い広告をしていることに対して獲得したものが多いようです。
そして日本はそのハウスメーカーに依頼をして
ハウスメーカーが子会社や工務店などに発注をするという流れに対して
海外は建築士に図面を書いてもらい、工務店に発注するという流れ
ハウスメーカーは中古よりも新築の方が利益率が高いことから新築信仰が進んだようです。
久々の投稿で長々となってしまいましたが
本筋に戻すと
このような懸念点もあるので空き家投資は
世の中とは真反対のマーケティングが必要なんですね！
利回りは純利10%以上という形なので
10年ほどで回収が出来る資産形成です。
最終的な問題は出口をどうするかですが
こちらに対しても対策をしているようですが次回以降にまたシェアしたいと思います。
