リフォームは計画的に(^^)/
建物に関して
極力リフォームを安く仕上げることが大切になってきます。
築古の物件なので、自分が住む基準で考えるのではなく
安くて広いところに住みたい方や戸建ての需要はペットを飼いたいという方も多いので
リフォームは生活に支障のない程度で十分になります。
まず一つは床がたわみがあるか無いかを確認します。
できる限り隅々まで足踏みして確認してみることをお勧めします。
そして床に関してはスマホを持っている方なら素晴らしいツールがあります。
便利ツールの中に計測というアプリがあります。
その中で水準器という項目にすると携帯で床の傾斜が図ることができます。
通常傾きがなければ0度を示します。
敏感な人は傾いていることに気づくのが1度
2度の傾きになると大体の方が感じ
3度になると生活にも支障をきたすと言います。
中々めんどくさいかもしれませんが
細かく調べておくことで後々の入居者からのクレームも少なくなると思います。
そして築古の物件になると和室が多いと思います。
畳を修繕する場合は畳を総入れ替えするのではなく、畳が日焼け程度であれば
表替えという修繕がおすすめです。
6帖くらい和室の畳表替えで3万円ほどです
因みに畳からフローリングに変更しようとすると10万円ほどです。
（＊これは業者によって変わります）
和室には押し入れがついていることが多いと思いますが
ここの床もしっかりと確認しておきましょう。
・・・っといったところで、次回は引き続きリフォームに関しても書いていこうと思います。
築古不動産物件の目に見えないポイント
こんばんは！
不動産投資の先生のお話しを聞きに行ってきました♪
上手くいっている人のやる方をまねていく事も大事ですが
上手くいっている人の考え方を体得していくことが大事ですね！
それでは
前回の続きで目に見えない部分や
気を付けておきたいことについて書いていこうと思います。
まずは家というのは建物と土地に分かれます。
この土地に関して、以前ブログに書いたような都市計画の線引きをみること以外に
給排水などのインフラも大切になってきます。
東京都内ですと公共下水道になると思います。
しかし郊外に行くとまず排水に関しては浄化槽というものが多いです。
そのほかには汲み取り・・・これはバキュームカーが来てたまった排泄物を汲み取るものです。
一般的には入居者は汲み取りの場合、なかなかつきづらいのでこれを変更することになります。
そうなるとかなりの費用が掛かかってしまうのでさけた方が良いと思います。
浄化槽というのは
家の庭に3つほどのマンホールのようなものがあると思います。
その下に埋まっている槽で排泄物などを微生物が分解をして排水していくものです。
主に郊外ですとこの浄化槽タイプのものが多いのです。
もしかすると、におうかもしれませんが・・・
一度このマンホールのようなふたを開けて中を確認しておくことをお勧めします。
もしも壊れていると地中に埋め込まれている為、修繕にはかなりの費用が掛かってきてしまいます。
ふたを開ける際、ワンポイントアドバイスですが一番道路に近いふたを開けて確認しましょう！
浄化槽というのは地中で三層に分かれており、
家の中の排水を流れる層⇒真ん中の層⇒隣接する道路に近い層へとろ過されていきます。
なので走路に一番近い層のふたを開けることが一番ろ過されており匂いも少ないのです。
次に給水に関してですが
郊外の物件だとたまに井戸という物件もあります。
これをもしも上水に切り替えるとなるとかなりの費用が掛かります。
もちろん、前面道路まで管が通っていれば可能な話なのですが・・・
なのでこの井戸の物件もできる限りさけた方がいいと思います。
そして建物を支える基礎
これは後から変える事はなかなか難しいのでしっかりとみておくことをお勧めします。
まずは外周をしてみてクラック（ヒビのようなもの）が無いか確認しましょう。
簡易なものをヘアクラックといいますが（シャープペンの芯が入らないくらいのもの）
これくらいなら気にしなくて大丈夫です。
もしもそれ以上のクラックがあったらどうかというと
大体、通気口の付近にこのクラックはあることが多いのですが
その上の建物の窓や扉がちゃんと開閉するかどうかを見てみて
スムーズに開閉ができる様なら軽微なものなので修繕で対応ができます。
他にも基礎の中に関しては台所にあることが多いのですが
床下収納を開けてその収納ケースをどけると床下が見えます。
そこに潜ってまではしなくていいのですが携帯などを下に潜り込ませて写真などを撮り
基礎の木材などが腐って無いかやシロアリの被害が無いかなどをみます。
築年数が古い物件だと布基礎（部分的にコンリートが施工されているもの）が多く湿気がたまりやすくなっていますのでこういった被害も出てきます。
比較的新し物件はベタ基礎（全面的にコンクリートが施工されているもの）が多いので湿気などはうまく換気されやすいので被害も少ないようです。
・・・っと、かなり長くなってきたので今日はこの辺りで
次回は建物についてももう少し詳しく書いていこうと思います。
ホームセンターに学びに行く
さて、前回の続きで物件の調査に関してですが
まずは物件を多く見てみることが大事です！
築古の戸建てなので、当たり前ですが自宅の内覧とは違い
古い、汚い、ボロボロ・・・なんてことはあります。
ただ、3、4軒ほど見ると慣れます笑
いくつか築古物件を見るとわかると思いますが
大体の部屋は畳です。
そして水回り関係や給湯器関係は古いものが多いと思います。
ただ実際に以前のブログに書いたように以外に新品に直したとしても
それほど金額はかからないのです。
おすすめなのは近くのホームセンターに足を運んで
水回り関係の洗面化粧台やトイレ、バスなどの値段を見てきてメモを取っておくといいと思います。
製品の価格だけではなく工事費なども書いてあることが多いです。
因みに畳に関しては
日焼けなどをしているが畳自体がまだ使えるものであれば
表面を変える表替えという方法があります。
その場合費用は6帖で3万円ほどでできます。
そしてもしもフローリングに替える場合は
6帖で10万円ほどでできます。
（＊これは業者によっても違ってくるため参考までに）
こういった計算を内覧した物件で計算してみると
大まかなリフォーム費用が物件を見るとわかるようになってきます。
目に見える表面的な部分に関してはざっくりとリフォーム費用が
計算できるようになるとさらに物件価格の指値交渉材料にもなります。
それでは、次回は目に見えない部分や気を付けていきたい点などについて書いていこうと思います。
駐車場、確保しました！！が大事
先日いただいたイヤホン
BOSE「SoundSport Free wireless headphones」が
ようやく使えるようになって快適な電車移動になっています！
さて、前回は物件について知ることの大事さを書きました。
今回は具体的な物件調査について書こうと思います。
まずは、現地に行ってみる事。
これにつきます。
本で勉強をしたり、ネットで物件を検索する方は多いのですが
実際に足を使って動く方の割合は極端に下がるそうです。
もちろん、平日は仕事、土日は休みたいという気持ちは誰にでもあると思いますが
ここで実際に動くか動かないかで人生が大きく変わってくるかと思います。
自分のケースだとまず物件を見に行くことは毎週やっていました。
休みの日を一日使い2、3件まとめてみます。
一番最初に見に行った物件はほんとにボロボロ・・・・
まだ売り残っていたら申し訳ないので画像などは控えさせていただきますが
まず玄関に入るまでに草木をかき分けないといけないという一苦労
そして空き家になってかなりの時間がたっていたので内装もかなりいたんでいた物件でした。
物件をいくつも見ていくうちに、同じくらいの価格帯でも
ボロボロの物件もあればすごくきれいな物件もあることを知りました。
どんな物件もただ、ボロボロだなぁ、、、
っと、終わらせるのではなくこれをどうリフォームしていったら
入居者が住みたくなるんだろうと考えてみることが大事です。
仮にまあまあキレイで500万の物件とボロボロだけど200万の物件があったとします。
実際の差額300万があり、リフォームで300万かければかなりキレイになります。
例えば、仮にリフォームが200万で収まれば、後者の物件の方がいい買い物になるわけです。
そして、大事なのが周辺の方からリアルな情報を仕入れることです。
実際に不動産業者からは空き家になってそれほど立っていないというものの
内装が聞いている以上にひどそうだったので、近くに住んでいる方に
「この家はどれくらい前から空き家になってるのですか？」
と聞くともう一年以上前だとか・・・。
近所の方は新しい住民が増えると思うと親近感をもってお話しをしてくれます。
ただここで注意したいのが「投資用の物件を購入」という表現は控えた方がい良いもしれません。
田舎の方々は「投資用」という表現にあまり良いイメージは無い方がほとんどです。
そして周辺調査で押さえておきたいポイントは
近隣に家畜などの施設で匂いがひどかったり
後は反社会的な施設などがないかという点です。
特に田舎になると土地の風評は回りやすいので
後々、入居者さんを募集するときにかなり苦労してしまうようです。
実際に自分も見に行って値段的にもよかったのですが
業者さんから
・・・実は
・・・・っと
上記の施設があることを聞き検討を見送ることにしました。
そして物件に対してはまずは駐車場が何台とれるかという点が大事になってきます。
特に郊外で戸建てに住む方の大半は車で生活を送っていることが多いです。
もちろん、駐車場を近隣で借りればいいのですが
まずは駐車場ありきの物件探しから始めるはずです。
もしも自分が、検討中の地域で住むとしたらどんな生活になるか？
を考えてみるとどんな物件が住みやすいのかが見えてくると思います。
現地を見に行った際は
敷地の駐車場となりそうな間口や奥行きなどを図っておくことをお勧めします。
なので現地調査に行く前にはメジャーを買っていきましょう。
（＊100円ショップなどのものでも大丈夫です）
車種にもよりますが大体駐車場一台は
幅2.5ｍ×奥行5.0ｍくらいになります。
少なくても１台
2台、3台分のスペースがあるとより物件の差別化できるので良いです。
そしてもしも道路面に接して庭がある場合は
この庭を駐車場にリフォームして駐車場台数を確保するというのもいい方法です。
少し長くなったので今回はこの辺りで
次回は建物についても書いていきたいと思います。
良い不動産投資家の目利きとは？☆ⅴ☆
久しぶりに建築に目覚めて建築旅をしています(^^)
さて、今回は物件の選び方についての続きです。
物件を探して、よさそうな物件があれば
前回書きましたが、賃貸需要があるかどうかを判断し
今後市街化を促進していく地域なのかどうかを判断します。
そしてその判断にも合致していたら
物件について問い合わせてみましょう！
確認する重要なポイントは
物件がどれくらい前から売り出されているか？
物件は何故売り出されたのか？
です。
まず一つ目のポイント
「物件がどれくらい前から売り出されたのか？」に関してですが
空き家になってからの期間が長いと内装が湿気などで劣化したり
設備関係が不具合になったり、シロアリの住処になったりと問題が出てくることがあります。
自分の最初に購入した物件もそれまでは人が住んで換気をしていたのですごくきれいな畳だったのですが
空き家になって数週間経ったらなんとカビだらけになっていたのです・・・
引渡し前だったので急いで清掃しました・・・。
そして二つ目のポイント
「物件は何故売りに出されたのか？」に関してですが
物件が売り出されるには理由があります。
築古の物件の場合の多くは
相続により受け継いだ親族が使わない為、売り出すケース
他には、家族で住んでいたが子供が自立して家を出たため
他の家族のもとへ引っ越すために売り出すケース
住宅のローンが支払えなくなってしまい
以前のブログで書いた抵当権の実行で競売や任意売却として売り出すケース
などがあります。
＊競売：債権者が債権回収のために、裁判所に対して申立てを行い、その不動産を裁判所が売却する手続をする事
＊任意売却：債務者の意志で売り出す事。この場合は一般市場で売られるので競売よりも高く売れる傾向があります
競売や任意売却に関しては色々と複雑な面もあるのでまた別の機会にブログで書きます。
今回は相続によって受け継いだ場合についてもう少し詳しく書くと
相続ということなので所有者さんが亡くなられています。
実際には自宅で亡くなられたのか、あるいは病院で亡くなられたのか
もしくは自殺などで亡くなられた場合は事故物件となるので今後の入居者さんも気にされたりします。
そしてこの二つポイントを知ることで
あまりにも長く空き家になっていたり
相続などで物件に愛着はなく早く売却したいという場合は指値が通りやすくなります。
つまり物件を安く買えるということです。
今後の不動産投資を優位に進めるためにもポイントを押さえておくといいかもしれません。
・・・っということで今回はこの辺りで
次回は物件調査に関しても書いていこうと思います。
良い不動産投資物件は向こうからやってはこない！こっちから出向くのだ！！
こんばんは！
今日はモスクに行ってきました。
モスクの中では女性はストールを巻かないといけない
二階は女性の礼拝スペースなので男性は入場禁止
トイレには小便器と大便器のほかにシャワー室のようなスペースがあったので
何をするものなのか聞いてみると礼拝をする前に足などを洗い清めるそうです。
国や文化によって異なるしきたりがあり、それを知っていくのは大切ですね！
さて、前回は資金を用意してから不動産投資をする事が
精神的にも物理的にもよいことを書きました。
今回は、実際に不動産投資をどうやって初めて行ったのかについて書こうと思います。
まずは物件探しからです。
物件は世の中でごまんとあるのでどうやって選ぶかなんですが
一つは選んだ物件が賃貸としての需要がある地域なのかどうかです。
もしも気になる物件があったら近くに賃貸のアパートやマンションなどがあるかどうかを調査してください。
調査はアットホームやホームズなどで周辺に賃貸があるかどうかを確認したり
グーグルアースなどネット上で調べる事もできますが気になる物件はやはり現地に足を運んでみることが大事です。
実際に最初に購入した物件は上記の調査ではわからなかった新しく開発された賃貸住宅が
現地を調査した際に近くでされていたことが大きな購入決定の要因になりました。
では近くにあるかどうかの一つの基準は何かというと
検討物件が一番最寄りの賃貸アパート、マンションから1ｋｍ以内にあるかどうかです。
１ｋｍというのは徒歩で約13分くらいです。
因みによく物件資料などに書いてある徒歩とは
大人の足で歩いたケースを想定しており80ｍで1分と計算されております。
そしてその物件が都市計画ではどんな区域に該当されているかということです。
都市計画区域とは都道府県が指定した区域のことで大きく分けると市街化区域、市街化調整区域などがあります。
市街化区域・・・優先的かつ計画的に市街化を進める区域
市街化調整区域・・・市街化を抑制する区域。この区域は、開発行為は原則として抑制される区域
市街化区域は今後、市街化されていくので投資物件としては良く
逆に市街化調整区域は今後、市街化が抑制されていくのであ良くない地域ということになります
っと、専門用語などが多く出てきたので今日はこのぐらいで
次回は引き続き物件をどう選ぶかについて書いていきたいと思います。
新たな事業展開！！
こんばんは！！
久しぶりに興味のある分野の本をカフェで読んでいました。
今、検討中の物件は現状引き渡しなんですが
かなりの残置物があります。
ただ、素人目からですが高価そうなものもあったのでもしもこういった中からお宝が出てきたらと
浅はかな期待をして、物をタダで手に入れて売ればいいビジネスになるのではというところから勉強を始めてみました。
さて、前回は投資物件には2つのものがあると書きました。
一つは
空き家、空き部屋物件
もう一つは
オーナーチェンジ物件
です。
オーナーチェンジ物件はすぐに家賃が入ってきていいのではというメリットをお伝えしました。
デメリットもお伝えすると
まずはすでに入居者がついている為、指値が通りづらい。
そして入居者が住んでいる為、家の中の状態がわからないという点があります。
この入居者さんが退去した時に過失による修繕に関しては入居者さんが負担するわけですが
それ以外の経年劣化や見えない瑕疵などについてはオーナーが負担するわけです。
先日も友人が興味もっていたオーナーチェンジ物件を色々と調べてみたところ
入居者は日本人留学生の方で契約した本人はすでに底に住んでいない
そしてそこに住んでいた入居者の情報だと来月には引越しをする予定だったという状況でした。
もちろん、こういった下調べをして対応することや
つい先日外国人のための保証をしている会社さんとの繋がりもできたので
こういったケースにも対策することは可能です。
・・・因みにこの物件は友人にはもう少し入居状況を見てから判断した方がいいとアドバイスしました。
どんな物件であれ利回りだけで見るのではなく
現地調査、物件調査は大事だということですね！
それでは、次回はこの物件調査や現地調査について書こうと思います。
