久々のブログ再開とご報告(^O^)

久々の再開です♪

その後・・・

無事、物件を購入して大家業をスタートしました(^O^)

詳しくは、アメブロで掲載していますが

周りの友人も興味を持つようになったため

不動産投資についての経験などをシェアし始めたので

こちらにも記入していこうと思います☆

それでは、今回はキャッシュフローがプラスになる物件について書いていこうと思います。

毎月の賃料収入ー支出がプラスということは

まずどれくらいの家賃が入る物件なのか？？

これは周辺の家賃相場などをマーケティングをしてみることが大事です。

簡単に調べる方法はアッ〇ホームなどで

借りる→賃貸→都道府県→駅or地域or地図or路線図から

検討物件の周辺賃料相場を見てみることでイメージできると思います。

次に支出について

これは戸建物件、一棟物件とマンション区分の物件などで大きく変わってきます。

まず一番よく聞くマンションの区分・・・マンションの一室を購入すること

この場合は管理費、修繕積立金や家賃収納代行費などが毎月かかってきます。

分かりやすくすると登場人物は

マンションの区分を所有している何人もの人、建物管理している会社などがあります。

この管理会社に支払うお金です。一般的にはマンションの場合は管理は委任することが多い思います。

その場合は管理組合などの規則に従った管理をする必要があります。

次に一棟物件について

よく街で見かけるマンション丸ごと一棟又はビル一棟などの物件のことです。

区分マンションと同じくランニングコストはかかりますが

ある程度、自分の裁量でリノベーションをしてバリューアップや修繕などができます。

利回りで言うと区分マンションよりも高い物件が多いですが

その分、もちろん一棟なので購入金額はある程度高くなってしまいます。

ここで一棟マンションと一棟ビルの違いを簡単にまとめると

賃料の景気変動などに対してはマンションは安定的だがビルは変動的な傾向があります。

賃料が大きい分マンションよりも一棟ビルのほうが利回りが高くなる傾向があります。

そして融資に関しては、日本は住宅に対しての融資はやはり強いため

ビルよりもマンションが融資がつきやすい傾向があります。

最後に戸建物件について

管理費や修繕積立金は特にかかることはないのですが

何かあった時のために自主的にはためておく必要があります。

戸建てなので管理の仕様なども自分の裁量で決めることができます。

（例えばペットを飼ってもOKな物件にしたり庭を駐車場にしたり建替えたりなど）

また資産価値という意味では建物は築年数がたつと値減りしていくが土地は多くの場合変わらないため

土地値があるため高く見られる傾向があります。

もちろん場所などによっては違いますので一概には言えません。

支出の話題に戻ると

先ほど触れた融資も大きく関わってきます。

自分がどれくらいの融資を使うのかが決まればローンの支払いについて計算してみてください。

自分は簡易計算にはスマホアプリの「ローン計算」というものを使っています。

借りる金額、金利、期間を入れれば毎月の返済額が出てきます。

あまり不動産会社は触れませんが総返済額も出てくるので

金利の支払いの大きさに驚くかもしれません・・・。

ここで元利均等返済と元金均等返済とありますので簡単に説明しますと

毎月の支払いは元金（もともと借りたお金）と金利（借りたお金に対する利息）に分かれますが

元利均等返済の場合は元金と利息を合わせた金額を毎月一定額支払うのにたいして

元金均等返済の場合は毎月一定の元金の支払いと利息をあわせた支払いを毎月するものになります。

借金は元金を返済すればそれに対する利息も減っていくので

最初の支払いは多くなりますが期間がたてばたつほど支払いが少なくなります。

総返済額も変わってきますのでシュミレーションしてみてください。

少し長くなってしまったので今回はこの辺りで

次回は自分がどんな投資を選んだかについて書こうと思います。