愚者は経験に学び、賢者は歴史に学ぶ♪

前回の続きで、どんな投資物件を選んでいったか？？

について

ドイツの名宰相オットー・ビスマルクの言葉に
「愚者は経験に学び、賢者は歴史に学ぶ」

というものがありますが

不動産での失敗は取り返しのつかないことにもなりかねないので

まずは学ぶことからスタートしました。

色々な開催されているセミナーに出てみました。

「不動産投資の勉強１」にも少し記載していましたが多くのセミナ―の中に

業者が主催するものと投資家が投資のノウハウを教えるものがありました。

そして、セミナーに出た際には、内容だけでなく、講師の人柄を観る様に努めます。

良くない情報を良くない人柄の人が提供する

良い情報を良くない人柄の人が提供する

良い情報を良い人柄の人が提供する

もちろん良い情報を良い人柄の人が提供するものが一番ですが

それはセミナーに行ってみないとわからないところですね。

いくつかのセミナーに出ていくうちに

少額の投資金額で不動産投資ができるものがあるんだということを知りました。

そこで言われていることは

一般的に不動産投資で言われていることとは真逆のことだったりします。

例えば、

都内と田舎だったとしたらどちらが不動産投資に向いているか？

もちろん、都内のほうが人口が多いので良い!!

新築と中古はどちらが不動産投資に向いているか？

もちろん、新築のほうがきれいでお客さんも住みやすい!!

・・・等

でも、そこでは

都内よりも田舎

新築よりも中古

と言われていたのです（＞へ＜;）えっ？？

一般的に聞く情報はレッドオーシャンになることが多く

あまり聞かない情報はブルーオーシャンになることが多いですが

こういうところで成功している方に色々話を聞いていくと

なるほどという利点が観えてきます。

少し田舎だけれども人が住んでいる場所であれば問題は無い

そのエリアではどんな物件が需要があるのかを知り提供をする

例えば、

東京都内では家賃6万円で広い部屋を借りることはなかなか難しいが田舎であれば可能です。

都内でなくとも広い家に住みたいというニーズがターゲットになるわけです。

・・・等々、色々と勉強になりました。

そして、さらに本格的に学ぶにはコンサルをしているとのことで

色々聞いていくとコンサル費がなんと・・・

・・・200万円。。

これを安いとみるか、高いとみるかは人次第ですが

ここで一つ気になる事を聞いてみてコンサルを受けないことを決めました。

それは、そのコンサルをする人が実際に不動産投資をしているかどうか？です。

自分はコンサルをするのが仕事なので不動産投資はしていないとのことでした。

スポーツの世界であれば、サッカー経験のない人がサッカーを教えるようなものですね。

一つコンサルとプレイヤーの大きな違いはリスクについて誰がとるのかということですね。

個人的にはリスクはとったことがある人でないと、同じ人の気持ちは分からないのではないかと思ってしまうわけです。

もちろん結果を出されているコンサルの方々もいるので一概には言えませんが

そんなこんなで

こういった方向性で行けばいいんだという事は見えてきたもののどうして行こうか？？

っと思っていた時に

実際に実績をつくってコンサルをしている方との出逢いがありました。

・・・どんな事を学んでいったのかについてまた次回書こうと思います。

久々のブログ再開とご報告(^O^)

久々の再開です♪

その後・・・

無事、物件を購入して大家業をスタートしました(^O^)

詳しくは、アメブロで掲載していますが

周りの友人も興味を持つようになったため

不動産投資についての経験などをシェアし始めたので

こちらにも記入していこうと思います☆

それでは、今回はキャッシュフローがプラスになる物件について書いていこうと思います。

毎月の賃料収入ー支出がプラスということは

まずどれくらいの家賃が入る物件なのか？？

これは周辺の家賃相場などをマーケティングをしてみることが大事です。

簡単に調べる方法はアッ〇ホームなどで

借りる→賃貸→都道府県→駅or地域or地図or路線図から

検討物件の周辺賃料相場を見てみることでイメージできると思います。

次に支出について

これは戸建物件、一棟物件とマンション区分の物件などで大きく変わってきます。

まず一番よく聞くマンションの区分・・・マンションの一室を購入すること

この場合は管理費、修繕積立金や家賃収納代行費などが毎月かかってきます。

分かりやすくすると登場人物は

マンションの区分を所有している何人もの人、建物管理している会社などがあります。

この管理会社に支払うお金です。一般的にはマンションの場合は管理は委任することが多い思います。

その場合は管理組合などの規則に従った管理をする必要があります。

次に一棟物件について

よく街で見かけるマンション丸ごと一棟又はビル一棟などの物件のことです。

区分マンションと同じくランニングコストはかかりますが

ある程度、自分の裁量でリノベーションをしてバリューアップや修繕などができます。

利回りで言うと区分マンションよりも高い物件が多いですが

その分、もちろん一棟なので購入金額はある程度高くなってしまいます。

ここで一棟マンションと一棟ビルの違いを簡単にまとめると

賃料の景気変動などに対してはマンションは安定的だがビルは変動的な傾向があります。

賃料が大きい分マンションよりも一棟ビルのほうが利回りが高くなる傾向があります。

そして融資に関しては、日本は住宅に対しての融資はやはり強いため

ビルよりもマンションが融資がつきやすい傾向があります。

最後に戸建物件について

管理費や修繕積立金は特にかかることはないのですが

何かあった時のために自主的にはためておく必要があります。

戸建てなので管理の仕様なども自分の裁量で決めることができます。

（例えばペットを飼ってもOKな物件にしたり庭を駐車場にしたり建替えたりなど）

また資産価値という意味では建物は築年数がたつと値減りしていくが土地は多くの場合変わらないため

土地値があるため高く見られる傾向があります。

もちろん場所などによっては違いますので一概には言えません。

支出の話題に戻ると

先ほど触れた融資も大きく関わってきます。

自分がどれくらいの融資を使うのかが決まればローンの支払いについて計算してみてください。

自分は簡易計算にはスマホアプリの「ローン計算」というものを使っています。

借りる金額、金利、期間を入れれば毎月の返済額が出てきます。

あまり不動産会社は触れませんが総返済額も出てくるので

金利の支払いの大きさに驚くかもしれません・・・。

ここで元利均等返済と元金均等返済とありますので簡単に説明しますと

毎月の支払いは元金（もともと借りたお金）と金利（借りたお金に対する利息）に分かれますが

元利均等返済の場合は元金と利息を合わせた金額を毎月一定額支払うのにたいして

元金均等返済の場合は毎月一定の元金の支払いと利息をあわせた支払いを毎月するものになります。

借金は元金を返済すればそれに対する利息も減っていくので

最初の支払いは多くなりますが期間がたてばたつほど支払いが少なくなります。

総返済額も変わってきますのでシュミレーションしてみてください。

少し長くなってしまったので今回はこの辺りで

次回は自分がどんな投資を選んだかについて書こうと思います。

不動産投資の勉強40♪

ハッピーハロウィンシーズンですね！

昨日はハロウィンパーティーを企画してまいりました！

お店はキリストンカフェカフェというまさにハロウィンシーズンにぴったりな場所

毎年恒例となった渋谷のハロウィン厳戒態勢はここ4,5年のことというのでブームというのはすごいんだなと思いました。

さて本題に入りますが

今、話を進めている購入物件ですが空きの2個をどうするかとのことでオーナーさんから元付の依頼もいただきました！

ほとんどお金にはならない仕事ですが、今後の自分の物件を客付け前に観れるというのは希のことなので、今週行ってこようと思います。

ちなみに元付とはオーナーさん側から依頼を受けて物件を市場に出すこと、客付けはお客さんに物件を紹介することです！

我孫子と越谷

また長旅になりそうですが元付の体験は初めてなので映える写真を撮って来ます！！

今週はもう一つ、創業融資について計画書の作成も税理士の先生と打ち合わせるので重要な一週間になりそうです。

ちなみに創業融資というのは会社を設立してから1年未満の会社に対して創業融資支援という形で融資が引けます。

設備資金と運転資金のどちらかの項目になりますが今回の場合は物件の仕入れという形なので設備資金とのことです。

ちなみに会社がある区によっても変わるそうですが大体マックス1500万円、さらに上乗せをする場合は都の融資という形で3000万円の斡旋があります。

借り入れる先は区や都ではなく斡旋状をもらい金融機関に持ち込むこみ借り入れをすることです。

区や都からの金利補助が出るので実質負担は区では1%、都では2%くらいになりそうです！

めちゃくちゃありがたいっ！

・・・っと、まだ借り入が確定したわけではないので頑張って行きます。

不動産投資の勉強39♪

今日は全日本不動産協会の懇親会でした！

会社設立の同時期の方々10名が参加しました。

新入社長同期とでも言いましょうか！

新橋にある肉の万世

かなりボリュームのあるご飯にかなりボリュームのある人の繋がり

ご馳走さまでした！

とある駅前にサーフィンが出来るアミューズメントを開発していた方や20万人のプラットフォーマのお話などいろんな刺激がある話でまた新しく案も閃きました。

投資家さんたちがバックについていて事業を運営するとこんなことまで出来るんだと・・・

世の中、お金を出したいという人は多い。

これから銀行さんの財布の紐が引き締る事から色んなアイディアや考えが大事になってくるのかもと思う時間でした。

不動産投資の勉強38♪

今日は法的瑕疵についてのセミナーに行ってきました！

瑕疵には

物理的瑕疵・・・家が傾く、再建築不可など

心理的瑕疵・・・事故物件など

法的瑕疵・・・権利関係の問題など

があるそうです！

この法的瑕疵についての取り扱いで今回の主催はコンサルティング業務を行う企業でした。

前半、あの「スルガ問題」「かぼちゃの馬車」の問題を担当してメディアにも出ていた弁護士さんがお話しされていました。

地面師の裏側や登記簿のみかたなど参加者に質問を投げかけてアットホームな感じにでした。

なかでも共有の所有件は主張が互いにできるという法律には目からウロコでした。

割合の大きさではなく、一部でも持っていたら対抗できるのでその法律をうまく使い安く物件を購入するというスキーム！

最近は問題解決型の投資が伸びているようですね。

不動産投資の勉強37♪

引き続き八ヶ岳のレポートになりますが

森林の中で朝の目覚めはとてもいいですね！

朝の散策で鳥の鳴き声がする方に行ってみるとかなり近くまで行ってバードウォッチングができました。

野生のキツネ、鹿も見えたりします！

昔のコテージをリノベをして販売をしている資料がありましたのでシェアします。

投資の観点からするとどれくらいの利用が見込めるのだろうかと思いますが

周辺には牧場や乗馬、アウトレット、ご当地名物のお店なども多くあります。

サイクリングでも行ける距離です！

まずは来年度から一軒運用していくのでもしもうまく行ったら投資としての購入も視野に入れてみます。

不動産投資の勉強36♪

来年から運用する別荘の視察で山梨の八ヶ岳へ行ってきました。

紅葉も始まり、東京の空気とは違い大自然に癒される2日でした。

夜は生憎飴だったので星空は見えなかったものの日中に行った「清里テラス」は圧巻でした。

食事も美味しく、三分一の湧水を使った

そば処「三分一」は目の前で手打ちが観れ、一段と味も深みを増します。

この左にあるのはそばの刺身というもので食感から新鮮な感じで楽しめます。

空気が澄みきっているせいか至る所から富士山の絶景が見えました。

そして、ちゃんと仕事で星野リゾートも見学！！やはり凄いなぁーと感心です。

次回は物件についても資料があったので、紹介します！！

楽しいかったぁ・・・

・・・んっ！

遊びじゃない・・・仕事のはず笑