不動産投資の勉強35♪
かなり寒くなってきて冬の到来を感じます・・・
私事ですが前々から欲しいと思っていたダウンを買っちゃいました！
さて、本題
今日は先日の物件、2500万円調達の為に金融機関3件、区役所に行ってきました。
①戸建て築古の実績がある「あすか銀行」
本店が東京の新宿区歌舞伎町、韓国系の銀行のようでした・・・
ちょっと怖い気持ちもありましたが融資担当者さんも丁寧に教えてくれました。
こちらはエリア限定で支店などがあるエリアではないと利用不可。
因みに関東だと本店のほかに
上野支店、恵比寿支店、立川支店、錦糸町支店、池袋支店、足立支店、蒲田支店、浦和支店、熊谷支店でした。
＊実績などによって別エリアでも可能になること、県境や都内寄りのエリアだと可能になることもあるそうです。
私の検討物件の中だと埼玉の一件が該当するだけで断念。
②政府系の銀行「住宅金融公庫？？」
後楽園に本社を置く銀行・・・
担当者さんと話しているとなかなか話がかみ合わなく・・・
後から気づいたのは私が本来探していたのは「日本政策金融公庫」
・・・私が行ったのは「住宅金融支援機構」でした。
そりゃマイホームのことしか話さないわけだ・・・泣
③会社の本店の管轄でもある「芝信用金庫」
担当者さんからは少し限度額に難があるかもとのことでしたので
資金計画と返済計画を持参してみました。
担当者さんいなかったのですが再度アプローチしてみます。
④区役所に「創業支援融資」の相談
第1回目の相談会。担当者さんはすごく丁寧に教えていただき、内容を説明すると利回り的にも問題ないのではないかとお話しいただきました。
創業支援融資に関しては区役所がお金を貸してくれるわけではなく
資金計画、事業計画書をもとに金融機関に向けた「あっせん状」を頂き、利子の補給をしてもらえるというものでした。
＊ちなみに創業支援融資の場合
融資限度額は1500万円までとなり、それ以上の借り入れの場合は都の融資制度（限度額3000万円）を使うもしくは多いのは、例の「日本政策金融公庫」とのことでした。
定期的に面談をして創業計画書作成に入るわけですが
区役所に通うかもしくは区が紹介してくれる中小企業診断士のアドバイザー(無償)に依頼して出張してもらうかのどちらかのようです。
その際、必要となるのが見積書。
今回の場合は設備資金（他には運転資金）としての借り入れとなるため、必要となるのが見積書です。
＊ちなみに創業計画書を作成して所定のセミナーに参加をすることで特定創業支援事業による証明書を発行いただけるようで色々な優遇を受けられるようです。
早速、物件オーナーさんに連絡を入れたところ、融資が引けそうとのことを喜んでくれました。区の制度を使うため期限が二か月ほどかかってしまうことも承諾いただきました。
どうやら、前回お会いした時の印象が良かったといってくださり
私に売ろうと思っていると話してくださいました。
そして、すぐに行動に起こしていたこともお褒めいただき
若干値段もお得にしてくださりそう・・・
そうなると利回りが10％台後半になりそうです！！
その後は、顧問税理士さんに聞きながら作成の準備。
顧問税理士さんに一連の話をしたところ信金さんでの難しいとの見解は融資担当ではなく、会社設立時の担当者なので融資に関しての視点は一般的になりやすいところからでは無いかとお話しいただきました。
融資担当につないでもらうことをお勧めいただきました。
一日中、動き回ってかなり前進です！！
色々な人に助けられていることにも実感で感謝です。
引き続き、あと2か月ほど頑張っていきます。
ネットブランディングの勉強♪
今週からインスタをブランディング始めました。
元々アカウントはありましたがほぼ活かせてない状態でしたが
今月友人のお誘いで参加したロバート・キヨサキ氏のセミナーでいただいた著書に書いてあった複数収入の構築という本を読んでみました。
その中の１つ「ネットブランディング」
に興味が湧き、先週末から色々と勉強をしてみました。
かなりの成長率・・・
と言っても元々が全くだっただけですが笑
興味がある方もいるかもしれないので、参考に私がやっていたことをシェアしてみます
先ずはインフルエンサーとなる様なフォロワーを何人かピックアップ
そのインフルエンサーが昔あげていた投稿から一つ一つ確認して何がハッシュタグ「#」でリンクされているか確認
今は数千人のイイネがある人が、意外に昔のインスタを見ると百人くらいのイイネになってるのに気づきました。
どんなコメントやハッシュタグか変わっているかを知りそのハッシュタグにあるグループの人にもイイネを押してみました。
すると私のインスタを見に来てくれたらフォローしてくれたりとフォロワーが増えていきます。
先ずは見てもらえる様になると今度はHP（ウェブサイト）へのアクセスが数件ですがで出来ました。
218件のアクセスで7件のウェブサイトへのアクセス、1件のメール依頼がありました。
大体、30件で1件のHPを見てくれる割合・・・
こういったマーケティングなども始めると意外に楽しく最近はインスタを開く率がすごく上がってます笑
何事もうまくいっている人から学ぶ事が大事なんだなと思いました。
本日も朝カフェ☕️
不動産投資の勉強34♪
昨日は税理士さんからのアドバイスいただいた金融機関と区役所に行ってきました！
・区役所に創業支援融資の相談
まずは予約面談が必要とのことでした。
事業についてと計画書の作成、斡旋についてとのことで
来週にまた改めることになりました。
・金融機関に相談
会社設立の際にお世話になった信金さんへ・・・
っといってもその後にメガバンクの開設ができたため
信金さん一度も利用してないのですが・・・
担当者の方から親切に色々と教えていただきました。感謝！
金融機関からも結局のところは創業支援融資になるのだとか
ただそうなると借り入れ限度が1,500万とのことです。
・・・物件価格2500万円
・・・足りない。
担当者さんからは区ではなく都であれば借り入れ限度が3000万円になるのだとか。
ただ、黒字とはいえ現在の決算から行くとなかなか限度額の借り入れは難航しそうとのこと。
それともう一つは、保証協会が入るため万が一審査が下りた際に物件が他で売れてしまったとして取り下げることになれば今後別件での借り入れの際には保証協会からの審査が下りにくくなるのだとか・・・
物件自体も抑えなければいけないということか。
それかもしくは先日、弁護士さんにアドバイスいただいたローン特約付きの売買契約を巻いておくか。
その他、信金さんのほうで現状どんな形のものがいいのかを検討してみますとのこと。
頼みます・・・何かしらの形で信金さんの口座使いますから。笑
もしも、今後投資などを考えていらっしゃる方はメガバンク以外にも信金さんも使っておくと良いのかもしれませんね。
現に先日、税理士さんからも少額でもローンを組んで何か口座を使っておくと
今後別の形でのローンの審査も実績があり通りやすくなることもあるそうです。
カフェでほかにも手はないか模索
不動産投資の勉強33♪
今日はいよいよ以前からブログに書いていた物件オーナーさんとお会いしてきました！
高齢の為、物件を売りたいということでしたがバリバリの商売人のお方でした。
奥様も出てこられて必要な書類一式を見せていただきました。
・・・さすが築古の物件
登記などから今までのいきさつが競売など
新築の登記しか見たことがない私にとっては驚きの書類ばかりでした。
・・・んっ！？
・・・あれっ！？
私が視察に行ってきた物件と違う・・・
一件は隣の物件でしたがもう一件は全然違うところ。
住所だけいただいていたので、ナビで出てきたところに何の疑いもなく見てしまっていました。
換地や分筆などで変更になったのだろうか！？
とにかくまた明日、神奈川に視察しなおし。
オーナーさんに6件のトータル金額を聞くと
やはり以前に記入したブローカーさんの話より800万ほど安い
しかもまとめて早く売りたいとのことから
もう少し値段も相談できそうでした！！
さて、本格的に融資についても動き出さねば・・・
税理士さんに早速相談！！
今の私の条件からすると一番いいのは会社の「創業支援融資＋信用金庫」
会社設立の口座を開設した際に信用金庫で作ったけど結局メガバンクをメインで使っていたので・・・こんなことなら信金さん使っておくべきだった！！
とはいえ税理士さんにキャッシュフローと借り入れを聞くと可能性は十分ありうるとのことでしたので明日、区役所と銀行さんに行ってまいります！！
投資家のオーナーさんというのはやはり何か考え方や思考が違って新鮮でした。
私はどちらかというと起業家の方が周りに多いのでこの投資家脳を身につけていきたいものです！！
ランチの焼き鳥丼♪
ジャパネットたかたさん講演会
今日は投資の勉強ではないのですが
感動したジャパネットたかたさんの講演会に行ってきだシェアです！
生の迫力半端なく凄かったです。
一日一生→今できることに全力になる事
我見と離見→自分本位のものの見方ではなく、相手目線に立ったものの見方
元々カメラ屋さんとして一生懸命生きてきた事から40歳でご縁があり今のジャパネットの前身になられたのだとか・・・
何歳からでもチャレンジは可能という事を人生を通して証されていました。
実はご本人は時計も持たないくらいものに興味は無く、ものが伝えるものに興味があるそう！
当たり前だけどとんでもないビジネスセンスと熱量でした。
今は70歳という年齢も感じさせないくらい
その培ってきた経験をサッカーという舞台で披露しています！
選手たちの可能性を見て信じる心
何事も志が大事なんだと実感する時間でした。
声もワントーン高くなった気分です笑
#いちにちいっしょう
#伝える為の背景理解の深さ
#40歳からのチャレンジ
#我見と離見
#間は有を生み出す無
不動産投資の勉強32♪
今日は弁護士さんと打ち合わせ！
・・・っといっても先日、交流会にて名刺交換させてもらい印象が良かったので
本日は二度目のお時間でした。
裁判官の方とかも来るという・・・なんか緊張でした汗
今、検討中の築古物件について
色々疑問になることを聞いてみたところとても親切に教えていただきました。
特に立退きなどに強い弁護士さんだったので将来的なリスクまで視野に入れたお話はとても参考になりました。
物件は土地だけでなく建物に関しても登記を調べておくこと
修繕の対応する際の敷金受領しているものがどうなっているかの確認
賃料の未払いや遅延がないかの確認
売り主の固都税などの未払いや遅延がないかの確認
・・・etc
場違いに税務や銀行のことを聞いてしまっておバカ丸出し私の質問も
気兼ねなく対応してくださり今後話が進んで契約書類なども出来上がったら見てくださるとのことで感謝です。
やはり頼りたくなるのはどんな資格を持っているより「人格」ですね！
帰りに有楽町で息抜き笑
不動産投資の勉強31♪
週末はバタバタとしながらですが新しい事業などの話も進み充実でした！
不動産投資の勉強30♪で書いた物件
諦めずに直接、地主さんにお手紙をしたところなんと返信をいただきました。
本音も聞けて良かったです。ただ先方の意向は同時にまとめて、6件の物件を購入して欲しいとの依頼でした！
利回り的にはすごく魅力的ですが
全部となると流石に現金では難しいので、融資を使いたいところです・・・
ただ築古になるとただでさえ引き締め始めた銀行さんがどう出るか。
税理士さんとも相談して色々と計画を練ってみます。上手くいけばようやく物件を手に入れる事が出来るので頑張ってみます。
まだどうなるかはわかりませんが、諦めずに動く事の大事さを実感です。
週末、後輩のお祝いで焼肉の食べ放題で全メニュー頼んでお腹はちきれそうでした笑
