不動産投資の勉強34♪
昨日は税理士さんからのアドバイスいただいた金融機関と区役所に行ってきました！
・区役所に創業支援融資の相談
まずは予約面談が必要とのことでした。
事業についてと計画書の作成、斡旋についてとのことで
来週にまた改めることになりました。
・金融機関に相談
会社設立の際にお世話になった信金さんへ・・・
っといってもその後にメガバンクの開設ができたため
信金さん一度も利用してないのですが・・・
担当者の方から親切に色々と教えていただきました。感謝！
金融機関からも結局のところは創業支援融資になるのだとか
ただそうなると借り入れ限度が1,500万とのことです。
・・・物件価格2500万円
・・・足りない。
担当者さんからは区ではなく都であれば借り入れ限度が3000万円になるのだとか。
ただ、黒字とはいえ現在の決算から行くとなかなか限度額の借り入れは難航しそうとのこと。
それともう一つは、保証協会が入るため万が一審査が下りた際に物件が他で売れてしまったとして取り下げることになれば今後別件での借り入れの際には保証協会からの審査が下りにくくなるのだとか・・・
物件自体も抑えなければいけないということか。
それかもしくは先日、弁護士さんにアドバイスいただいたローン特約付きの売買契約を巻いておくか。
その他、信金さんのほうで現状どんな形のものがいいのかを検討してみますとのこと。
頼みます・・・何かしらの形で信金さんの口座使いますから。笑
もしも、今後投資などを考えていらっしゃる方はメガバンク以外にも信金さんも使っておくと良いのかもしれませんね。
現に先日、税理士さんからも少額でもローンを組んで何か口座を使っておくと
今後別の形でのローンの審査も実績があり通りやすくなることもあるそうです。
カフェでほかにも手はないか模索
不動産投資の勉強33♪
今日はいよいよ以前からブログに書いていた物件オーナーさんとお会いしてきました！
高齢の為、物件を売りたいということでしたがバリバリの商売人のお方でした。
奥様も出てこられて必要な書類一式を見せていただきました。
・・・さすが築古の物件
登記などから今までのいきさつが競売など
新築の登記しか見たことがない私にとっては驚きの書類ばかりでした。
・・・んっ！？
・・・あれっ！？
私が視察に行ってきた物件と違う・・・
一件は隣の物件でしたがもう一件は全然違うところ。
住所だけいただいていたので、ナビで出てきたところに何の疑いもなく見てしまっていました。
換地や分筆などで変更になったのだろうか！？
とにかくまた明日、神奈川に視察しなおし。
オーナーさんに6件のトータル金額を聞くと
やはり以前に記入したブローカーさんの話より800万ほど安い
しかもまとめて早く売りたいとのことから
もう少し値段も相談できそうでした！！
さて、本格的に融資についても動き出さねば・・・
税理士さんに早速相談！！
今の私の条件からすると一番いいのは会社の「創業支援融資＋信用金庫」
会社設立の口座を開設した際に信用金庫で作ったけど結局メガバンクをメインで使っていたので・・・こんなことなら信金さん使っておくべきだった！！
とはいえ税理士さんにキャッシュフローと借り入れを聞くと可能性は十分ありうるとのことでしたので明日、区役所と銀行さんに行ってまいります！！
投資家のオーナーさんというのはやはり何か考え方や思考が違って新鮮でした。
私はどちらかというと起業家の方が周りに多いのでこの投資家脳を身につけていきたいものです！！
ランチの焼き鳥丼♪
ジャパネットたかたさん講演会
今日は投資の勉強ではないのですが
感動したジャパネットたかたさんの講演会に行ってきだシェアです！
生の迫力半端なく凄かったです。
一日一生→今できることに全力になる事
我見と離見→自分本位のものの見方ではなく、相手目線に立ったものの見方
元々カメラ屋さんとして一生懸命生きてきた事から40歳でご縁があり今のジャパネットの前身になられたのだとか・・・
何歳からでもチャレンジは可能という事を人生を通して証されていました。
実はご本人は時計も持たないくらいものに興味は無く、ものが伝えるものに興味があるそう！
当たり前だけどとんでもないビジネスセンスと熱量でした。
今は70歳という年齢も感じさせないくらい
その培ってきた経験をサッカーという舞台で披露しています！
選手たちの可能性を見て信じる心
何事も志が大事なんだと実感する時間でした。
声もワントーン高くなった気分です笑
#いちにちいっしょう
#伝える為の背景理解の深さ
#40歳からのチャレンジ
#我見と離見
#間は有を生み出す無
不動産投資の勉強32♪
今日は弁護士さんと打ち合わせ！
・・・っといっても先日、交流会にて名刺交換させてもらい印象が良かったので
本日は二度目のお時間でした。
裁判官の方とかも来るという・・・なんか緊張でした汗
今、検討中の築古物件について
色々疑問になることを聞いてみたところとても親切に教えていただきました。
特に立退きなどに強い弁護士さんだったので将来的なリスクまで視野に入れたお話はとても参考になりました。
物件は土地だけでなく建物に関しても登記を調べておくこと
修繕の対応する際の敷金受領しているものがどうなっているかの確認
賃料の未払いや遅延がないかの確認
売り主の固都税などの未払いや遅延がないかの確認
・・・etc
場違いに税務や銀行のことを聞いてしまっておバカ丸出し私の質問も
気兼ねなく対応してくださり今後話が進んで契約書類なども出来上がったら見てくださるとのことで感謝です。
やはり頼りたくなるのはどんな資格を持っているより「人格」ですね！
帰りに有楽町で息抜き笑
不動産投資の勉強31♪
週末はバタバタとしながらですが新しい事業などの話も進み充実でした！
不動産投資の勉強30♪で書いた物件
諦めずに直接、地主さんにお手紙をしたところなんと返信をいただきました。
本音も聞けて良かったです。ただ先方の意向は同時にまとめて、6件の物件を購入して欲しいとの依頼でした！
利回り的にはすごく魅力的ですが
全部となると流石に現金では難しいので、融資を使いたいところです・・・
ただ築古になるとただでさえ引き締め始めた銀行さんがどう出るか。
税理士さんとも相談して色々と計画を練ってみます。上手くいけばようやく物件を手に入れる事が出来るので頑張ってみます。
まだどうなるかはわかりませんが、諦めずに動く事の大事さを実感です。
週末、後輩のお祝いで焼肉の食べ放題で全メニュー頼んでお腹はちきれそうでした笑
不動産投資の勉強30♪
こんにちは！いよいよ秋の心地やすい時期が到来という感じですね。
先週色々と回っていた投資物件について
・・・見送りとなりました。
交渉窓口となっていた銀座の空き家コンサルティングをしている会社さんが
本来取れる利回りを減らし売主有利な条件
つまり私に不利な条件となった為です。
相場と見合わせた物件価格で私は買い取る予定がなんと計算すると倍くらいの金額で提示してきたのです。
利回りがある程度確保できればいいでしょうと
その会社には100万ほど手数料として払うのにもかかわらず、、、
ってな具合で完全に下を見られているかんじですね。笑
やはり噂では聞いていたお金儲けを目的としたブローカー的な会社で捨てゼリフはある程度投資の勉強をしている方だと魅力がわからないとのことでした。
逆を言えば知識のない素人相手に空き家の不動産投資を進めているんだという事がわかりました。
ただ、売主さんも売りたがっているとのことなので所有権を上げて直接アプローチしてみようかと思います。
もしも上手くいけばこの企業に払おうとしていた代理手数料は払わなくて済むので最高な条件になるのかも・・・
チャンスはピンチの顔をして現れるとはまさにこのことでしょうか。
本格的に動いてみると色々と勉強になりました。
#不動産投資
#築古戸建
#空き家問題
#ブローカー注意
不動産投資の勉強29♪
おはようございます。
昨日は残りの千葉の物件調査してきました。
我孫子の物件
利根川を走り堤防から少し入った場所にある物件でした！
建物自体はしっかりとしていていましたが近くには空き家や廃墟？がありました。
駐車場もないため、今後、空き家投資物件が出てきたらなかなか厳しいのかなといういう感じです。
銚子の物件
こちらは敷地に入るための道が私道のため隣の人の土地に許可をもらっているとのことでした。
たまたまとなりのおばさまともお話しでき確認が取れたので安心です。
今の世帯は抜ける理由があまり見当たらないのと銚子港も近いので釣りや観光としての立地を考えると今後もし空きが出たとしてもうまく活用出来るのかなと思いました。
また地元の不動産やさんに聞くとこの辺りである戸建ですぐ住める家はニーズも高いとのこと
デメリットは、駐車場が一台ということ
通常夫婦だと2台持ちが当たり前なのだとか・・・
たしかに自分の地元では4台持ちでしたから
だいぶん東京の価値観が刷り込まれていることに気づきました。
せっかく銚子まで来たので旅のついでとのことで
今が旬のなめろう丼
市場の色々揚げ物丼
目の前が市場だったので鮮度も最高でした。
本格的に今回の2件と前回の4物件と合わせると3物件が検討出来そうなものでした。
諸所確認して本格的に話も詰めて行きます。
