不動産投資で利回りを上げる方法♪

今日は舞浜でお仕事^ ^

東京駅までの電車では
現実をみる人々の目は疲れ

舞浜駅までの電車では
夢をみる人々の目は期待が溢れてました

定期的にチケット代は上がっても人々が

期待し足を運んでしまうディズニー経営は凄いですね^_^

・・・人生で2度しかディズニーに行ったことが無いと友人に話すと人生損してるとよく言われます笑


さて、前回は良い資産としての不動産投資について書きましたが

今回はキャッシュフローとしての良い不動産投資について書こうと思います。

キャッシュフローとは
毎月入ってくる家賃収入から管理などでかかるコストを引いたものです。


普段、業者さんが言う利回りは表面になりますので
実質の利回りで計算して行くことが大事です。
（表面と実質の違いは以前のブログを参考にしたください)


なので良く利回りで5%くらいという物件は
仮に金融機関でローンを組んで支払いをすると

実質キャッシュフローで手元に残るお金はほとんど無い、もしくは毎月赤字になります。


ではどういう物件ならば利回りは良くなるのか？？
 

不動産の取引とは相対取引になるので
売主さんと買主さんが双方で金額を決めます。

流れとしては売主さんが売りたい物件を市場に出します

その物件を気に入った買主さんは買付申し込みというものを出します。

買付け申し込みとは

この物件をこの金額で売って欲しいという要望です。

なので必ずしも売値で買う必要は無いわけです。


例えば利回りの話に戻すと
1000万円の物件が利回り5%と出ていると
年間の家賃は
1000万円×5%＝50万円になります。

では利回りを10%欲しいと場合は
◯万円×10%＝50万
◯万円＝500万円

つまりこの物件を500万円で購入できれば
いいわけです！

この金額で売ってくださいというのを業界用語では
指値と言います。

半分の価格って無理でしょ！！！
と思いがちですが

もちろん業者さんが販売している不動産はなかなか難しいと思います。

所有者が個人のオーナーさんや最近では

相続で受け継いだ子供たちは物件を早く売ってしまって少しでも現金にしたい・・・

そんなことを思っているオーナーさんもいるわけです。

実際に自分の場合も最初に購入した物件は売出しの最初の価格から比べると半分程の値段で購入できました。


そしてこの指値は
マンションよりも一戸建ての方が通りやすい傾向にあります。


マンションは他の部屋と仕様が同じなので価格相場も大体決まってきます。

しかし戸建は敷地形状や面積、建物材質や劣化具合などによって

様々ですので値段相場にバラツキがある為です。


長くなってしまったので今日はこの辺りで
次回はもう一つの利回りの上げ方について書こう思います^ ^