ご利用は計画的に！！

今日は朝から赤坂で2件打ち合わせ(^O^)

溶けそうな暑さでした・・・

併せて夜には、友人の不動産投資についての相談にのっていました。

どんな内容か参考に書きますと

マンションの区分所有（一室）をすでに持っているがキャッシュフローがマイナスになっているとのことでした。

色々と計算していくと確かに・・・

金利分だけで1000万以上払い、毎月のキャッシュフローがマイナス*1

そして、どうやって次の新しい物件を買っていくかについて・・・

恐らくまずはこの物件を持っている限り新しく物件を買いますことはなかなか難しいのではと思いました。

聞くところによると、

物件を購入した時も業者さんが進めるものをそのまま買ったようでした。

都心の新築のマンションだと視野に入れておかないといけないのが

家賃は築年数がたてば安くなるので手取りの収入が少なくなり

もっと毎月のキャッシュフローは悪くなることが想定されます。

なのでまずは、自分の与信を確認することをお勧めしました。

現状の物件のレントロール（物件からの収入やかかる費用などを差し引いてキャッシュフローを出したもの）

などを作成して、新しく買おうとする物件の資料を金融機関に持ち込むこと。

これをすることで金融機関が今の自分にどれくらいの融資を出すことができるか？

金融機関によって審査基準が違います。

手間ではありますが自分で出向くことによって、自分の与信を知ることができます。

これを業者任せにすると、昨年問題となった「か〇ちゃの馬車」や「ス〇ガ問題」

などの原因にもなり、いつの間にか大変なことになってしまいます。

そもそも、良い物件はほっておいても売れるので

金融機関への細かな手配などを丁寧にやってくれる業者さんは少ないと思います。

逆に金融機関への細かな手配までやってでも、売りたい物件（業者が儲かる物件）であれば

スキームまで考えてくれることは多いのではないかと思います。

銀行の提出書類などは一度作成してみると

他の金融機関も大体同じものが必要となってきます。

その銀行が駄目であっても、作成した資料を基に次の銀行に相談にも行きやすい思うので

少々めんどくさいけれど作成してみるといいと思います。

・・・っということで

まずは金融機関にどんな形で行くのかを話して、また今後の計画を立てることにしました。

不動産投資は色々なスタイルがあると思いますが自分に合った投資をするのがいいのではと思うのです。

長くなってしまったので最後に前回の続きで少し書くと

自分に合ったスタイルはまずは現金で物件を購入することですね。

もしも入居者が決まらなくっても毎月のローン返済が無いのでメンタル的な負荷は少ない。

もちろん入居者が決まるような物件を選ぶわけですが・・・

そして、現金で購入しているから賃貸収入は丸々入ってくるため

今後新、次の物件を買おうとする際にも金融機関が良い不動産賃貸経営としての見てくれるようです。

次の物件を購入する際も、無担保（抵当権の入っていない）の物件があるので有利に働くのです。

（通常ローンを組むと金融機関は万が一払えなくなった時のために物件に抵当権というものをつけます）

今回は融資についてが中心となりましたが、次回は物件について書こうと思います。

*1:+_+