不動産投資の勉強4♪
久しぶりに渋谷に行きましたがヒカリエ側の再開発のスピードに驚きでした・・・
ヒカリエの反対側に2棟商業ビルが顔をだしてました。
さて本題の今回は不動産鑑定士の方が講師を務めるセミナーで物件の選定などの観点から勉強になりました。
基礎的なことを教えてもらえるわかりやすいセミナーでした。
具体的な２物件を交えてのお話もあり仮にどっちを買うかついて自分で考える時間もあり疑似体験もできました。
1、大田区蒲田 2,230万円
京急蒲田 徒歩4分
想定月額賃料 85,000円
管理費・修繕費 8,000円
フルローン返済 35年 金利1.992％
ローン返済額 73,780円
CF 1,060円
2、港区芝公園 3,180万円
都営三田線 徒歩2分
想定月額賃料 114,000円
管理費・修繕費 9,450円
フルローン返済 35年 金利1.992％
ローン返済額 105,211円
CF ▲2,821円
うん・・・私の場合は２を選びました。
1と2を比較して
35年後
1、445,200円のプラス
2、▲1184,820円のマイナス
ここから
1、毎月85,000円の不労所得が入り
2、毎月114,000円の不労所得が入ることから
差額29,000円が出てきます。
35年でのCFの差額は
445,200円ー（ー1184,820円）＝1,630,020円
35年後以降は
1,630,020円÷29,000円＝56.2月＝4.68年
5年目以降は収益は逆転するので40年以上持ち続けるのであれば
2、の方が資産価値は高いのかなという結論になりました。
これがあってるか、間違ってるかはわかりませんが
今回の不動産鑑定士の講師さんも2、を選ぶと話されていました。
数週間前の私であれば単月のCFがプラスの1、を選びそうですが
長期保有を考えた際のシュミレーションと
どのタイミングで収益が変わっていくのかなど
数字で考えることが少しはできるようになったのかなと成長を感じる時間でした。
その後、疑問点もまとめて講師の方にも聞けて良かったです。
#不動産投資
#ヒカリエセミナー
